商业投资中的常识：潘石屹的智慧与教训

今年以来，我在多篇文章中分享了在投资中尊重常识的重要性。这样的案例在各个商业领域屡见不鲜，尤其是我们这一代人亲身经历过的那些事件，更是让人感同身受。然而，至少对我而言，在这些案例发生时，我尚未有足够的阅历去感知和理解。

比如，我在之前的文章中提到过一个反面教材——投资恒大地产的案例。而最近，我又看到了三则关于潘石屹过往访谈的视频。他在访谈中提到的几个观点，再次强调了常识在商业投资中的重要性。

尊重常识不仅是保证投资成功的关键，有时候更可能是保住身家性命的关键。

第一则视频是潘石屹早年接受第一财经专访的内容。在访谈中，他表示：

作为商人，最大的风险来自政治因素。经济风险可以通过计算预测，但一旦陷入政治风险，往往难以脱身。

因此，他选择进入商业地产领域，因为这是一个相对市场化的行业，受政治干预较小，不会因政策频繁变动而带来巨大的不确定性。

此外，为了规避经济运行中的不确定性，他选择专注于北京、上海两地的中央商务区商业地产。即使全国经济下行，北京、上海受影响最小；即使这两座城市经济下行，中央商务区也是最抗压的区域。

第二则视频是2018年潘石屹接受吴晓波专访的内容。在这次访谈中，他提到了与“老任”的分歧：

对于2018年后中国房地产价格的走势，“老任”根据数据认为房价会继续上涨。而潘石屹则持不同看法，并开始担忧潜在风险。他的理由有两点：

一是当时住建部的一位副部长提到，中国人均住房面积已达到35平方米，接近或超过发达国家水平。

二是当时银行贷款利率为4.9%，而他自己持有的商业地产租金回报率仅为2%。

就商业地产而言，如果房地产商通过银行贷款建设商业地产，租金回报根本不足以偿还贷款。有人认为中国地产的租金回报率一直较低，但潘石屹反驳了这一观点。他指出，自他开始自营商业地产以来，亲眼见证了租金回报率从最初的20%-30%一路下滑至当时的2%。

之所以仍有大量商业地产在建，是因为开发商寄希望于房价继续上涨。

因此，潘石屹觉得情况不对劲，决定不再押注房价上涨。

第三则视频是2018年潘石屹接受长盛采访时的内容。在访谈中，他提到自己一直在抛售持有的商业地产。到采访进行时，他已经将一半资产变现为现金，另一半仍为商业地产。他坦言对剩余的一半并不急于抛售。

看完这三则视频，我对潘石屹的感受可以总结为三点：保守、谨慎、行动迅速。

他的保守体现在与“老任”的观点对比上。虽然“老任”的判断最终被证明是正确的（中国房地产价格的峰值出现在2021-2022年），但很少有人能在峰值时全身而退。而潘石屹选择在能力范围内提前规避风险，这种策略无疑是非常成功的。

他的谨慎体现在投资领域和财务管理方面。他选择只做受政治风险影响最小的商业地产，并且专注于北京、上海两地。这一点让我联想到万达。尽管商业模式类似，但万达的布局过于广泛，甚至覆盖了许多二三线城市。

如今来看，在当前及未来的经济环境下，这些城市的万达广场靠租金收入恐怕难以偿还当初的贷款。

潘石屹在访谈中经常引用各种财务数据、营收数据和回报率数据，而不是像一些“大佬”那样只谈愿景。

其实，潘石屹不过是守住了常识，回归了商业的本质。

更重要的是，他在2018年就已经将一半资产变现为现金。在当年的环境中，这一举动可能被不少同行嘲笑。但潘石屹对此毫不在意，每每谈及别人的“编排”，总是满脸笑容。

或许，这就是成语“大智若愚”所描述的人。

我最佩服的是，他是我见过的第一个在公开场合谈及“政治风险”的企业家。在我们的特殊环境中，许多“大佬”可能视此为商业成功的“捷径”，而非风险。

然而，最终的结果我们都看到了。他带着那一半现金远走他乡，再也没有出现在任何访谈中。

在中国大陆过去30年的房地产行业中，恐怕他是唯一一个经常出镜但最终能够平安离境的商人。

其实，这三则视频中有两则我以前看过，但当时并没有耐心看完，也未记住其中任何一个今天让我印象深刻的点。

潘石屹早年的这些牌都是明牌，早已通过访谈传遍千家万户。但当这些明牌打出时，又有多少人真正留意呢？

我们都是这个时代的见证者。然而，在这些亲身经历并见证的事件中，有多少人能够看穿泡沫、谨守常识呢？