比特币也能实现“购房梦”…美国加速推进加密货币抵押贷款制度化

美国将加密货币纳入房贷审核的趋势正式启动在美国联邦政府的支持下，部分大型贷款机构开始行动，“用比特币买房”的概念正逐渐变为现实。政策指引与机构行动总部位于宾夕法尼亚州的贷款机构Newrez宣布，自2月起将承认部分加密货币持有额可作为抵押贷款申请的资产。适用范围包括新房购置、房屋再融资以及投资性房地产，该决定是遵循去年美国联邦住房金融局指导意见的举措。去年6月，FHFA曾指示美国住房金融机构房利美和房地美制定将加密资产纳入贷款审核的方案。这两家机构是维持美国抵押贷款市场流动性和稳定性的核心，官方指引标志着加密货币开始部分融入传统金融体系。比特币大型持有公司Strategy的董事长迈克尔·塞勒当时评价称，这将被铭记为“比特币融入‘美国梦’的历史性时刻”。深层政策意图与市场背景FHFA这一决定的背后，除了技术接纳外，蕴含着更深层次的政策意图：扩大年轻一代的购房机会。FHFA局长比尔·普尔特在指示房利美和房地美考虑加密资产时解释称，这是“促进可持续、长期住房拥有方案的一部分”。美国的住房拥有率在过去60年间维持在平均60-70%的水平，但近期拥有者的平均年龄正急剧上升。相较于2010年的39岁，2025年已升至59岁。房地产市场上千禧一代和Z世代的进入正受到如此巨大的限制。问题不仅在于个人资产和可及性。根据汉密尔顿项目报告，截至2023年，亚特兰大独栋住宅租赁存量中约27%由超大型投资机构持有，孟菲斯和伯明翰的这一比例分别达到45%和37%。在这种结构下，近期向熟悉投资的年轻加密货币持有者开放贷款大门，可能为受限的市场趋势打开喘息空间。普尔特局长在接受采访时强调：“加密货币可以为拓宽购房渠道做出重大贡献。”实践案例与现存挑战迈阿密的金融科技公司Milo自2022年起已开始试验。其设计允许贷款申请者无需出售资产，即可用比特币作为抵押获得30年期房贷。当时其CEO曾指出：“加密资产的变现方式给工薪阶层带来了不必要的税务负担。”然而，制度上的承认并不意味着贷款的全面扩大。即使机构根据FHFA指示审核加密货币，也并非代表全面接纳。首先，加密货币必须在美国注册的交易所中保管。此外，房利美和房地美需共同制定应对资产波动性和风险缓释的措施。最重要的是，该指南对私人贷款机构并无强制力。部分企业仅在私人标签或“大额房贷”市场中尝试加密货币贷款。咨询公司主席查尔斯·惠伦解释道：“目前来看，以比特币为主的有限批准案例占大多数，其他代币几乎尚未开放。”他补充说：“这些房贷产品大多是无法在债券市场流通的特殊产品，难以与机构流通渠道连接。”另一个问题是估值折减。贷款机构会考虑作为抵押的加密货币价格可能下跌，从而给出低于实际价值的评估，这对需要承担此风险的投资者而言构成了进入壁垒。政治博弈与立法动向加密货币房贷的扩大也蕴含着政治意图。普尔特局长去年发布指南时曾表示：“这一决定是响应将美国打造成世界顶级加密货币国家愿景的方案之一。”房地产平台Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟解读道：“此举有助于将加密货币在制度内‘正常化’，这与总统的政策议程相符。”而惠伦主席则评价称：“核心在于政治而非政策。”民主党对此政治导向表示强烈反对。包括著名加密货币批评者伊丽莎白·沃伦在内的五位参议员致信批评普尔特局长的政策“将政治置于金融系统风险之上”。他们指出，普尔特局长兼任FHFA局长及两家机构董事会主席，存在利益冲突之嫌。作为回应，共和党也迅速行动。去年7月，怀俄明州参议员辛西娅·卢米斯提出了将加密货币正式列为贷款审核项目的“21世纪抵押贷款法案”。但该法案目前仍在参议院银行、住房和城市事务委员会待审。惠伦主席对该法案通过持怀疑态度。他指出：“由于贷款执行时点与加密货币汇率波动之间存在较大差距，对于需要向债券市场转售的大型贷款机构而言风险很高。”未来展望近期政府为稳定房价和扩大住房拥有率，正在研讨多种方案。国家经济委员会主席凯文·哈西特曾提及允许使用退休金支付首付的方案，总统也在今年1月表示“将禁止大型机构购买独栋住宅”。华盛顿政界围绕加密货币的制度化趋势正从稳定币逐步扩展到抵押贷款领域。但这些政策要真正惠及消费者，确保监管清晰度和市场稳定性的金融机构判断，似乎仍需放在首位。